Tapu sicilinin açıklık ilkesine göre tutulan resmî bir sicil olduğunu, bu sicilin çeşitli defter ve belgelerin bir araya getirilmesiyle oluşturulan bir bütünü


d.ogren-sen.com > Ekonomi > Evraklar


MEDENİ HUKUK-2 ÜNİTE-12

TAPU SİCİLİNİN UNSURLARI

Tapu sicilinin açıklık ilkesine göre tutulan resmî bir sicil olduğunu, bu sicilin çeşitli defter ve belgelerin bir araya getirilmesiyle oluşturulan bir bütünü ifade ettiğini biliyorsunuz. Tapu sicilinde yer alan defter ve belgelerin her birinin belli bir işlevi bulunmaktadır. Tapu sicilinin unsurlarını ana unsurlar (ana siciller) ve yardımcı unsurlar (yardımcı siciller) olmak üzere ikiye ayırmak mümkündür.

Tapu sicilini oluşturan ana siciller; tapu kütüğü, kat mülkiyeti kütüğü, yevmiye defteri, resmî belgeler (resmî senet, mahkeme kararı ve diğerleri) ile planlardır.

Tapu Kütüğü

Tapu kütüğü, tapu sicilinin en temel unsurunu oluşturur. Bu kütük, köy veya mahalle düzeyinde tutulur . Söz konusu köy veya mahallede bulunan tüm taşınmazlara bu defterde bir sayfa ayrılır. Bu sayfanın üzerinde söz konusu taşınmazı diğer taşınmazlardan ayırmaya yarayan bilgiler yer alır. Ayrıca taşınmazlar üzerinde söz konusu olabilecek ayni haklara, şerh edilebilecek kişisel haklara ve beyan edilecek diğer hususlara ayrılmış olan bölümler de bu sayfada yer alır.

Kat Mülkiyeti Kütüğü

Kat mülkiyeti kütüğü de tapu kütüğüne benzer ve ayni aleniyet usulüne göre tutulur. Bunu tapu kütüğünden ayıran tek şey, bu kütüğe kaydedilen taşınmazların niteliğidir. Bu kütüğe araziler kaydedilmez. Kat mülkiyetine tabi bir binadaki bağımsız bölümler her birine ayrı bir sayfa ayrılmak üzere kat mülkiyeti kütüğüne kaydedilir. Henüz kadastrosu tamamlanmamış bir tapulu arazi üzerinde yer alan kat mülkiyetine bağlı binanın bağımsız bölümleri ise kat mülkiyeti zabıt defterlerinde yer almaktadır.

Yevmiye Defteri

Tapu kütüğünün ana unsurları arasında yer alan bir diğer defter yevmiye defteridir.

Tapu sicili üzerinde herhangi bir işlem yapılabilmesi için, kanunlarda ve Tapu Sicili Tüzüğü'nde yazılı istisnalar dışında, yazılı istemde bulunulması şarttır.Tapu sicil müdürlüğüne gelen istemler, yevmiye defterine kaydedilir. Tapu kütüğüne tescil istemleri, isteyenin kimliği ve istemin konusu belirtilerek istem sırasına göre, derhâl yevmiye defterine yazılmalıdır. İstemler deftere kaydedilirken istemin tarihi, saat ve dakikası da yazılır.

Resmî Belgeler ve Planlar

Tapu sicilinde işlem yapılabilmesi için, istemin dayanağı olan belgelerin sunulması zorunludur. Örneğin bir taşınmazın mülkiyetini başkasına geçirmek isteyen malik yazılı istem belgesinden başka, mülkiyeti bu kişiye geçirme borcunu doğuran borçlandırıcı işleme ait resmî senedi de sunmalıdır. Tapuda malik olarak ismi yazılı olan kişinin ölümü hâlinde, bu taşınmazın mirasçılar üzerine tescil edilebilmesi için mirasçılık belgesinin sunulması gerekir. Bu belgeler, tapu sicilinde yapılan işlemlerin dayanağını oluşturur. Bu yüzden özenle sıraya konulur ve saklanır. Çünkü tapu sicilinde yapılacak tescillerin geçerliliği, yani bu tescillere bağlı olarak ayni hak kazanılabilmesi ancak geçerli bir hukuki sebebin varlığına bağlıdır.

Tapu Sicilinin Yardımcı Unsurları

Tapu sicilinin yardımcı unsurları, taşınmazlar üzerindeki ayni haklara açıklık sağlamaya hizmet etmezler; ama yine de sistemin işleyişi açısından yararlı sicillerdir. Bunlar; mal sahipleri sicili, aziller sicili, düzeltmeler sicili, kamu orta malları sicili ve diğer defterlerdir.

Mal Sahipleri Sicili

Taşınmaz mal maliklerinin adı, soyadı, ikametgâhı ve sahip olduğu taşınmaz malların adı, parsel ve sayfa numaraları ile mahalle veya köyleri mal sahipleri siciline yazılır. Maliklerin soyadının baş harfine göre, her harf için ayrı bir defter açılır.

Aziller Sicili

Tapu idaresinde yapılan hukuki işlemlerde, mal sahipleri çoğu zaman bir vekil aracılığıyla temsil edilirler. Malikin vaktiyle kendisine vekâlet vermiş olduğu kişiye, yani temsilcisine olan güveni sarsılmış olabilir. Malik böyle bir durumda vekilini azletmek yoluna gidecektir, yani vekâlet görevine son verecektir. Ne var ki vekâletten azledilen vekiller, ellerindeki vekâletnameyi onları azletmiş olan müvekkillerine (malike) geri vermemiş olabilirler. Vekâletnameyi geri almada ihmali varsa malikin bu zararı tazmin etmesi de gerekebilir. Üstelik yapılan işlemin geçersiz, yani bu vekâletnameye dayalı olarak yapılan tescilin yolsuz olduğu tespit edilip yolsuz tescil düzeltilmeden evvel iyi niyetli bir üçüncü kişi bu tescile güvenerek taşınmaz üzerinde ayni hak kazanmaya yönelik bir işlem yaparsa, bu kişi korunacaktır. Azil belgesi geldiğinde, müdür veya görevlendireceği memur tarafından üzerine, alındığı tarih, saat ve dakika hemen yazılarak, aziller siciline kaydedilir. Vekâletten aziller, vekâlet verenlerin soyadlarının baş harflerine göre, her harf için aziller sicilinde ayrılan bölüme yazılır.

Düzeltmeler Sicili

Tapu kütüğü üzerinde yapılmış olan tescil ve yazımlar bazen belgelere aykırı olabilir. Bu durumda bu tescil veya yazımın düzeltilmesi gerekir. Bu düzeltmenin yapılabilmesi için ilgililerin yazılı olurunun alınması ve yevmiye defterine kaydedilmesi gereklidir. Kütükte, yevmiye defterinde veya yardımcı sicillerde, belgesine aykırı olarak basit yazım hatası yapıldığının tespit edilmesi hâlinde, tapu sicil müdürü tarafından nedeni düzeltmeler sicilinde açıklanarak, resen düzeltme yapılır.

Kamu Orta Malları Sicili

Özel mülkiyete tabi olmayan eşya, kural olarak, tapu kütüğüne kaydedilmez. Ancak mera, yaylak, kışlak gibi kamu orta malları için tutulan özel bir sicil mevcuttur. Kamu orta malları bu sicile kaydedilir ve hangi köy veya belediyeye tahsisli oldukları da bu sicillerde belirtilir (TST. m. 92).

Diğer Defterler

Tapu dairelerinde ayrıca tablo-mahzen defteri, yazışma defteri ve idari sınırlar kayıt defteri de tutulur. Müdürlükte bulunan bütün kütük, zabıt defteri, yevmiye defteri ve resmî senet ciltleri ile yardımcı siciller, tablo-mahzen defterine kaydedilir.Yetkili mercilerce alınan idari sınırlarla ilgili kararlar ve köy sınırlarına ilişkin kararlar, idari sınırlar defterine yazılır.

TAPU SİCİLİNE EGEMEN OLAN İLKELER

Açıklık İlkesi

Tapu sicili herkese açık bir sicildir. Çünkü sicilin varlık sebebi, kişilerin taşınmaz eşya üzerindeki ayni haklarına açıklık kazandırmaktır. Tapu sicili kamuya açık olduğu için, kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez. Yani sicilin kamuya açık olması, kişilerin iyi niyet iddialarını önleyici bir nitelik taşır. Ancak bu kuralın uygulanması tapu kütüğü ve kat mülkiyeti kütüğü ile sınırlıdır. Kişiler eğer taşınmazın niteliğine göre tapu kütüğünü veya kat mülkiyeti kütüğünü incelemişlerse, bu yeterlidir.

Kütükte Her Taşınmaz İçin Bir Sayfa Açılması İlkesi

Tapu kütüğünün bu kadar açık ve anlaşılabilir olması, az önce üzerinde durduğumuz açıklık ilkesinin de bir gereğidir ve kimsenin tapu sicilinde kayıtlı bir hususu bilmediğini ileri sürememesi kuralını da haklı gösterir. Bu kural zabıt defterleri bakımından bu kadar katı uygulanmaz. Ayni aleniyet usulüne göre tutulmayan bu defterlerde, belli bir taşınmaza ilişkin işlemler arasındaki bağlantı, işlemlerin yer aldığı sayfalar arasında kurulan geldi-gitti kayıtları yardımıyla kurulmaya çalışılmaktadır. İşte herhangi bir taşınmaza ilişkin herhangi bir işlemin zabıt defterinde yer almasına rağmen defterdeki geldi-gitti kayıtlarından anlaşılamadığı durumlar olabilir.

Tescile Bağlılık İlkesi

Taşınmaz üzerinde ayni hakların kazanılması için, kural olarak, tescil şarttır. Nasıl taşınır eşya üzerinde ayni hak kazanmak için eşyanın zilyetliğini kazanmak zorunludur, taşınmazlar için de taşınmaza ilişkin tapu kütüğü sayfasında ilgili ayni hakkın sahibi olarak tescil edilmek zorunluluğu vardır. Kamuya açıklanmamış bir ayni haktan kural olarak söz edilemez. Çünkü böyle bir durum ayni hakların mutlak hak olma özelliği ile bağdaşmaz. Bu yüzden ayni hakkı kazanmanın yolu, tapu kütüğünde ilgili taşınmazın hakkı kazanacak olan kişi adına tescil edilmesidir.

Tescilin Sebebe Bağlılığı İlkesi

Tescil, taşınmaz üzerinde ayni hakkın bir başkasına devredilmesi veya malikten başka bir kişinin de bu taşınmaz üzerinde bir ayni hak (sınırlı ayni hak) kazanmasına hizmet eder. Bu nedenle tescil bir tasarruf işlemidir. Bu tasarruf işleminin, yani tescilin temelinde bulunan borçlandırıcı işlem, tescilin hukuki sebebini oluşturur.

Güvenin Korunması İlkesi

Tapu siciline yapılmış herhangi bir tescilin temelindeki hukuki sebep geçersiz olsa veya bu tescilin temelinde hiçbir hukuki sebep olmasa da, ortada bir tescil bulunmaktadır. Bu tescil yolsuz bir tescildir; ama tapu kütüğüne bakan kişilerin bu tescilin yolsuz olduğunu kütükten anlamaları mümkün değildir. Kişiler bunu başka bir yoldan da öğrenememişlerse, kütükteki tescilin doğru olduğuna inanmakta haklı olabilirler. Tapu sicilindeki kaydın yolsuz olduğunu bilmeyen ve bilmesi de gerekmeyen üçüncü kişilerin ayni hak kazanımlarının korunması için, aradan belli bir süre geçmesi de gerekmez. Yalnız üçüncü kişinin bu taşınmaz üzerinde kazandığı hakkın bir ayni hak olması gerektiğine dikkat edilmelidir. Malike ait bir taşınmaz yolsuz bir tescil çerçevesinde bir başkası adına tescil edilmiş olsa ve bu kişi de taşınmazı iyi niyetli bir üçüncü kişiye kiralasa, bu hak kişisel bir hak olduğu için, üçüncü kişi konumundaki kiracının bu kazanımı korunmaz.

Devletin Sorumluluğu İlkesi

Tapu sicili, taşınmaz mal üzerindeki hakların durumlarını göstermek üzere Devletin sorumluluğu altında tescil ve açıklık ilkesine göre tutulan bir sicildir (TST. m. 4). Devlet, taşınmazlar üzerindeki ayni haklara açıklık kazandırmak için gerekli sistemi kurmayı üstlenmiştir. Kurduğu bu sistemi tescil ve açıklık ilkesine bağlamıştır. Taşınmaz üzerinde ayni hak kazanmak için tescil şarttır. Tescilin geçerliliği de hukuki bir sebebin varlığına ve geçerliliğine bağlıdır. Tapu sicil sistemini kurmuş olan devlet, yolsuz tescillerin oluşumunu engellemek için gereken önlemleri de almak zorundadır.

TAŞINMAZLARIN TAPU SİCİLİNE GEÇİRİLMESİ

Herhangi bir taşınmazla ilgili olarak tapu sicilinde yapılacak ilk işlem bu taşınmaz için tapu kütüğünde bir sayfa açılmasıdır. Bu da kural olarak bu taşınmaza ilişkin kadastro çalışmasının tamamlanmış olmasını gerektirir. İstisnai olarak olağanüstü kazandırıcı zaman aşımı yoluyla kazanılmış bir taşınmaz üzerinde kadastro çalışması henüz tamamlanmamış olsa da taşınmaz malik adına tapuya tescil edilir; ama bu durumda yapılacak tescil, henüz kadastro çalışması tamamlanmadığı için tapu kütüğü üzerinde değil zabıt defteri üzerinde gerçekleştirilir.

Tapu Siciline Tescil Edilebilen ve Tescil Edilemeyen Taşınmazlar

Arazi sınırları belli yeryüzü parçasıdır. Taşınmaz denilince, teknik anlamda taşınmaz eşya tanımına uygun olarak akla ilk gelecek eşya da arazidir. Burada bir hususa dikkat çekmek gerekir. Arazi üzerinde yer alan binalar, arazinin bütünleyici parçasıdır. Bu demektir ki, hiçbir bina, üzerinde bulunduğu araziden bağımsız olarak başlı başına bir eşya olarak değerlendirilemez. Gerçi bir binayı da niteliğine zarar vermeksizin bir yerden başka bir yere taşımak mümkün değildir; ama binalar üzerinde bulundukları arazinin bütünleyici parçası sayıldıklarından bağımsız bir eşya olarak nitelendirilemezler; o hâlde taşınmaz eşya olarak da değerlendirilemezler. Bu yüzden tapu siciline kaydedilebilecek taşınmazlar arasında da sayılmamışlardır. Özel mülkiyete tabi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar ise, bunlara ilişkin tescili gerekli bir ayni hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe kaydolunmaz. Tapuya kayıtlı bir taşınmaz, kayda tabi olmayan bir taşınmaza dönüşürse, tapu sicilinden çıkarılır. Ancak daha önce de söylediğimiz gibi, kamu ortak malları tapu kütüğüne kaydedilmeseler de tapu sicilinin yardımcı unsurları arasında yer alan kamu ortak malları siciline yazılırlar. Ancak Kadastro Kanunu'nun 16. maddesinin A bendine göre, "kamu hizmetinde kullanılan, bütçelerinden ayrılan ödenek veya yardımlarla yapılan resmî bina ve tesisler (hükümet, belediye, karakol, okul binaları, köy odası, hastane veya diğer sağlık tesisleri, kütüphane, kitaplık, namazgâh, cami, genel mezarlık, çeşme, kuyular, yunak ile kapanmış olan yollar, meydanlar, pazar yerleri, parklar ve bahçeler ve boşluklar ve benzeri hizmet malları) kayıt, belge ve özel kanunlarına göre hazine, kamu kurum ve kuruluşları, il, belediye, köy veya mahallî idare birlikleri tüzel kişiliği adlarına tespit olunur" ve bu tespitler çerçevesinde tapu kütüğüne tescil edilirler.

Kadastro Çalışmaları Çerçevesinde Taşınmaz Maliklerinin Tespit Edilmesi

Kadastro çalışmaları, ülkedeki tüm taşınmazların matematiksel ve hukuki durumlarını belirlemek üzere yapılır. Hukuki durumu belirlemekten kasıt, taşınmaz üzerinde kimlerin ayni hak sahibi olduğunu belirlemektir. Tapu kütükleri de ancak bu çalışmalar sonunda belirlenen hak sahipleri esas alınarak oluşturulabilir. Bu çalışmalar başlamadan önce ülkemizdeki taşınmazların büyük bir kısmı zaten tapusuzdu; bir kısmı da tapuluydu, ama bu taşınmazlara ilişkin kayıtlar zabıt defterlerinde yer alıyordu. Tapusuz bir taşınmaz üzerindeki ayni hakları açıklığa kavuşturmak için hiçbir olanak yok iken, zabıt defterlerinde kayıtlı taşınmazlar bakımından da bu açıklığın sağlanması pek kolay değildi. Bu yüzden ülkedeki tüm taşınmazların kadastro çalışmalarına konu edilmesi gerekliydi.Kadastro çalışmaları sırasında, taşınmaza kayıt sahibi veya mirasçılarından başkası zilyet bulunuyorsa, kayıt sahibi veya mirasçılarının kadastro teknisyeni huzurunda onay vermesi hâlinde, tespit zilyet adına yapılır. Tapusuz bir taşınmazın kadastro tespitini zilyedi lehine yapabilmek için taşınmazın yüz ölçümüne göre farklı koşulların sağlanması gerekir. Eğer bir kadastro çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüz ölçümü sulu toprakta kırk dönümü, kuru toprakta yüz dönümü geçmeyen bir araziden söz ediliyorsa, bu taşınmaz çekişmesiz ve aralıksız yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyedi olduğunu her türlü delille kanıtlayabilen kişinin adına tespit edilebilir. Kadastro Kanunu'nun 18. maddesinin ikinci fıkrasına göre; orta malları, hizmet malları, ormanlar ve devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da bir kamu hizmetine tahsis edilen yerler ile kanunları uyarınca devlete kalan taşınmaz mallar, tapuda kayıtlı olsun olmasın kazandırıcı zaman aşımı yoluyla kazanılamazlar. Ülkemizde kadastro çalışmaları tamamlanmak üzere olduğu hâlde, taşınmazların hak sahiplerinin belirlenmesine ilişkin esasların üzerinde durma sebebimiz işte açılabilecek olan bu davaların süresinin henüz tamamen dolmamış ve açılan davaların da sonuçlandırılmasının daha uzunca bir zaman alabilecek olmasıdır.

TAPU SİCİLİ İŞLEMLERİ

Tapu sicili de taşınmaz eşya üzerindeki ayni haklara açıklık sağlamak için kurulmuş olduğuna göre, en önemli tapu sicil işlemi olarak tescilden söz edilmesi çok doğaldır. Tapu sicilinde yapılan diğer işlemler şerh, beyan, değişiklik, terkin ve düzeltmedir. Şimdi tüm bu işlemleri daha yakından inceleyeceğiz.

Tescil

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescil ile olur. O hâlde taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının devri amacıyla, hakkı kazanacak olan kişinin adının, tapu kütüğünde mülkiyet sütununa yazılması bir tescil işlemidir. Tescil işlemi iki türlüdür. Ayni hakları kazandıran tescile kurucu tescil adı verilir; ama bir de açıklayıcı tescil vardır. Taşınmaz üzerindeki ayni hakların kazanılması için kural olarak bu hakkın, hakkı kazanacak kişi adına tapu kütüğüne tescil edilmesi şart olsa da, kanunlarda öngörülen bazı istisnai hâllerde, ayni haklar tapu kütüğüne bir tescil yapılmaksızın da kazanılabilir. Bunun şimdiye dek üzerinde durmuş olduğumuz bir örneği, ayni hakların miras yoluyla kazanılmasıdır. Mirasçılar, miras bırakanın ölümü ile miras bırakanın ayni haklarını doğrudan doğruya kazanırlar. Ölümünden önce miras bırakana ait olup artık mirasçıların mülkiyetine geçmiş olan taşınmazlara ilişkin tapu sayfasında hâlen malikin adının yazılı olması bu durumu değiştirmez. Açıklayıcı tescile, taşınmaz üzerindeki ayni hakların tescilsiz kazanılmış olduğu hâllerde gerek olur. Bu hâllerin bir kısmı Türk Medeni Kanunu'nda sayılmıştır. Bunlar; miras, mahkeme kararı, cebrî icra ve işgaldir. Tescil, tasarrufa konu olan taşınmaz malikinin yazılı beyanı üzerine yapılır. Buna tescil istemi de denilir. Eğer taşınmazı edinen kimse, kanun hükmüne, kesinleşmiş mahkeme kararına veya buna eşdeğer bir belgeye dayanıyorsa, böyle bir beyana gerek yoktur. Bunlar taşınmazı tescilsiz kazanmış olan, yani açıklayıcı tescil yaptırmak isteyen kişilerdir. Tasarruf yetkisine ve hukuki sebebe ilişkin belgeler tamam değilse tescil istemi reddedilir; ama hukuki sebebe ilişkin belgelerin tamam olmasına rağmen, tasarruf yetkisini belirten belgenin tamamlanması gereken hâllerde, malikin rızası veya hâkimin kararıyla geçici tescil şerhi verilir (TMK. m. 1016). Bu konuya aşağıda şerh işlemini anlatırken geri döneceğiz. Şimdilik dikkatinizi çekmek istediğimiz tek husus, kanun koyucunun hukuki sebebin eksikliğine hiç tahammül etmemesine rağmen tasarruf yetkisinin belgelendirilmesi bakımından tescil isteminde bulunan kişiye bir ölçüde hoşgörü gösterebildiğidir.

Kurulması kanunen tescile tâbi olan ayni haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamazlar (TMK. m. 1021). Buna tescilin olumsuz hükmü de denilir. Kısaca tescil yoksa, ayni hak da yoktur, denilebilir. Tescilin etkisi, kanunen öngörülen belgeler isteme eklenmiş veya geçici tescil hâlinde belgelerin uygun zamanda tamamlanmış olması koşuluyla yevmiye defterine yapılan kayıt tarihinden itibaren başlar

Şerh

Şerh, tapu sicilinde şerhler sütununa yapılan açıklamaları ifade eder. Bu işlem üç ayrı amaçla yapılabilir. Bunlardan biri taşınmaza ilişkin olan bazı kişisel hakların kuvvetlendirilmesidir. Bir diğer amaç malikin tasarruf yetkisine getirilen kısıtlamalara rağmen taşınmaza ilişkin tapu sayfası üzerinde işlemler yapılabilmesine olanak sağlanmasıdır.

Kişisel Hakların Şerhi

Kişisel hakların, sadece borç ilişkisinin tarafları bakımından sonuç doğurduğunu biliyorsunuz. Bu kuralın bir istisnası tapu sicilinde yapılan şerhler sonucunda ortaya çıkmaktadır. Eğer taşınmaz eşyaya ilişkin olarak kurulmuş bir kişisel hak tapu kütüğüne şerh edilmişse, bu hak, taşınmaz üzerinden sonradan hak kazanan herkese karşı ileri sürülebilir. Taşınmaz üzerinde kurulan her tür hakkın tapu kütüğüne şerh edilmesi mümkün değildir. Bir kişisel hakkın tapu kütüğüne şerh edilebilmesi için bunun kanunda açıkça öngörülmesi gerekir. Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, ön alım, geri alım sözleşmelerinden doğan hakların şerh edilebileceği Türk Medeni Kanunu'nun 1009. maddesinde açıkça öngörülmüştür. Yapılan şerh, şerhte belirtilen sürenin sonunda taşınmaz malikinin talebi üzerine terkin edilir (silinir). Şerh yapılırken taraflarca bir süre öngörülmemiş olsa bile bazı kişisel hakların şerhi bakımından kanun ile bir süre öngörülmüş olabilir. Örneğin ön alım, alım ve geri alım hakları bakımından şerhin etkisi, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmesiyle sona erer. Taşınmaz satış vaadinden doğan kişisel hakların şerhi ise beş yıl sonra kendiliğinden hükümden düşer. Eğer bu beş yıllık süre içinde satış gerçekleşmemişse, bu şerh tapu memuru tarafından resen terkin edilir.

Tasarruf Yetkisi Kısıtlamalarının Şerhi

Kişilerin tasarruf yetkileri çeşitli sebeplerle kısıtlanabilir. Örneğin bir kişi iflâs ettiği zaman, malları iflas masasına girer ve bu kişinin kendi malları üzerindeki tasarruf yetkisi ortadan kalkar. Haczedilen mallar bakımından da bu malların malikinin tasarruf yetkisi kısıtlanmış olur. Kişilerin bu tescil sayesinde ayni hak kazanmaları için iyi niyetlerini davasız ve aralıksız on yıl sürdürmeleri gerekir; ama bir kez yolsuz tescil oluştu mu, artık bu yolsuz tescile güvenecek üçüncü kişilerin ortaya çıkması tehlikesi de doğar. Biliyoruz ki bu kişiler taşınmaz üzerinde derhâl hak kazanabilirler. Bu durum, tasarruf yetkisinin kısıtlanmasını gerektiren sebebe göre değişik kişilere zarar verir. Örneğin aile konutuna veya tasarruf yetkisi kısıtlanmış olan eşin başka bir taşınmazına ilişkin kısıtlama tapuya şerh edilseydi, bu taşınmaz ya kolay kolay el değiştiremezdi, ya da bu şerhe rağmen taşınmaz üzerinde ayni hak kazanan kişiler, taşınmazı geri vermek zorunda bırakılabilirdi. Tapu siciline şerh edilebilen bir başka tasarruf yetkisi kısıtlaması, çekişmeli kişisel hakların korunması amacıyla gerçekleştirilir. Örneğin bir taşınmazın maliki taşınmazın satışına ilişkin sözleşmeyi yaptığı hâlde bir türlü alıcı adına tescil isteminde bulunmaya, yani mülkiyeti alıcıya geçirmeye yanaşmıyorsa, alıcı ona karşı tescile zorlama davası açar. Bu davada malik, aralarındaki sözleşmenin bir sebepten geçersiz olduğu bu yüzden mülkiyeti geçirme borcunun olmadığı savunmasını yapabilir.

Geçici Tescil Şerhi

Türk Medeni Kanunu'nun 1011. maddesinde geçici tescil şerhi düzenlenmektedir. Bu hükme göre, taşınmaz üzerinde varlığı iddia edilen bir ayni hakkın güvence altına alınması gerekiyorsa veya istemde bulunan kişinin (malik veya yetkili temsilcisinin) tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanlıkların sonradan tamamlanmasına kanun olanak tanıyorsa, söz konusu ayni hak bakımından geçici tescil şerhi verilir. İleride iddia edilen ayni hakkın gerçekten var olduğu anlaşıldığında veya tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanlık giderildiği zaman asıl tescil işlemi yapılabilecektir. Tescil işlemine ilişkin açıklamalarımız sırasında, tasarruf yetkisini belirleyen belgelerde noksanlık olması ihtimalinin üzerinde durmuştuk. Taşınmaz üzerinde iddia edilen ayni hakkın güvence altına alınmasını da burada kısaca açıklayalım. Örneğin bir kişinin taşınmazı geçerli bir hukuki sebep olmadığı hâlde tapuda bir başka kişinin adına tescil edilmiş olsun. Bu durumda ortada yolsuz bir tescil var demektir. Gerçek malik olduğunu iddia eden ama artık tapu kütüğünde adı yazılı olmadığı için iddiasını ispatlamak zorunda olan kişi, tapu kütüğünde adı yazılı olan kişiye karşı dava açar.

Beyan

Üzerinde durulması gereken üçüncü tapu sicil işlemi beyandır. Beyanlar, tapu kütüğünün diğer sütunlarında yer almayan; fakat tapu kütüğünde yapılmasında yarar bulunan açıklamalardır. Beyanlar; ispat için karine yaratan, beyan edilen husus hakkında iyi niyeti önleyen veya sadece kişileri bilgilendirme amacı taşıyan beyanlar olarak gruplandırılabilir. Örneğin bir taşınmazın eklentilerinin neler olduğu, beyanlar sütununda gösterilebilir (TMK. m. 1012/I; TST. m. 61). Böylece taşınmaz üzerindeki bazı taşınır eşyanın eklenti sayılıp sayılamayacağı konusunda çekişme olduğunda beyanlar sütununda o taşınırın eklenti olarak kaydedilmiş olması bir karine yaratır. Beyan edilmiş olan taşınırın, o taşınmazın eklentisi olduğunu iddia eden kişi ispat yükünden kurtulur. Bir taşınmaz üzerinde Türk Medeni Kanunu'nun kabulünden önce doğmuş olan; ama artık kurulması mümkün olmayan ayni haklar söz konusu ise, bu haklar ancak beyanlar sütununda gösterilebilir (TST. m. 62). Çünkü Türk Medeni Kanununda sınırlı sayı ilkesine göre belirlenmiş ayni haklardan olmadıkları için bunların tapu kütüğüne tescil edilmeleri mümkün değildir.

Terkin ve Değişiklik

Tapu kütüğündeki bir tescilin silinmesi anlamına gelen terkin işlemi, bir ayni hakkı sona erdirmek veya yolsuz hâle gelen tapu sicilini düzeltmek için yapılır. Bundan anlaşılacağı üzere terkin işlemi de tıpkı tescilde olduğu gibi kurucu veya açıklayıcı olabilir. Bir taşınmaz üzerinde üst hakkı sahibi olan kişi, bu üst hakkına ilişkin tescilin terkinini isteyebilir, böyle bir terkini malik isteyemez, çünkü üst hakkına ilişkin bu tescil üst hakkı sahibine hak sağlamaktadır. Bazı durumlarda tescile göre hak sahibi olan kişinin terkin istemi aranmaz. Tapu sicili üzerinde yapılacak terkinler, terkin edilecek hakla ilgili kaydın üzerinin kırmızı mürekkepli kelemle çizilmesi ve altındaki satıra yine kırmızı mürekkepli kalemle "terkin edilmiştir" ibaresi ile tarih ve yevmiye numarasının yazılması ve tapu müdürünün veya görevlendireceği bir memurca imzalanması ile olur (TST. m. 79/I).

Tapu kütüğünde tescilli bir ayni hakkın kapsamını daraltmak veya genişletmek amacıyla yapılan tapu sicil işlemlerine değişiklik denir. Yapılan değişiklik, hakkı genişletici nitelikteyse kısmi bir tescil, hakkı daraltıcı nitelikteyse kısmi bir terkin işlemi olarak değerlendirilebilir. Değişiklikler de, değiştirilecek kaydın kendisine hak sağladığı kimselerin yazılı istemini gerektirir (TMK. m. 1014); ancak değişiklik değiştirilecek kayıttan yararlanan kişinin daha da yararına olacaksa bu durumda malikin istemde bulunması gerekir. Tapu Sicili Tüzüğü'ne göre, bazen yetkili makamın istemi veya mahkeme kararına dayalı olarak da değişiklik yapılabilir.

Düzeltme

Tapu kütüğünde, gerçeğe uymayan birtakım kayıtlar yapılmış olabilir. Taşınmaz üzerindeki haklara ilişkin gerçek durumla şekli durum arasındaki bu farklılığın giderilmesi gerekir. Bu amaçla yapılan tapu sicili işlemine düzeltme denilir.İlgililerin yazılı rızaları olmadıkça, tapu memuru, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir. Tapu kütüğünde hukuki sebebi bulunmayan veya tasarruf yetkisi olmayan bir kişinin istemine dayalı olarak yapılmış bir tescil oluşmuşsa, bu yolsuz bir tescildir. Yolsuz tescil oluşumu ile tapu kütüğünde yolsuz tescil sahibi olarak görünen kişi hiçbir hak kazanmaz; ancak gerçek hak sahibi artık tapu kütüğünde yer almadığı için o kişinin ayni hakkı, açıklık olanağından yoksun kalmış demektir. Yolsuz bir tescilden ayni hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyi niyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir (TMK. m. 1024/III). Bir kişinin hakkı yolsuz olarak bir başka kişi adına tescil edildi diye kişi gerçekte hakkını henüz kaybetmediği için, yolsuz tescil sahibi olan kişiye, bu kişi iyi niyetli olsa bile, dava açarak yolsuz tescilin düzeltilmesini isteyebilir. Çünkü yolsuz tescil sahibi olan iyi niyetli kişi bu iyi niyetini davasız ve aralıksız on yıl sürdürürse, taşınmazı artık olağan kazandırıcı zaman aşımı çerçevesinde kazanacağı için önceki malik dava açma hakkını kaybedecektir. Bir kişinin taşınmazı tapuda yolsuz bir tescil nedeniyle bir başkası adına kaydedildikten sonra, yolsuz tescil sahibi taşınmazı bir başkasına devretmemiş; ama ona bu taşınmaz üzerinde bir sınırlı ayni hak, örneğin bir rehin hakkı tanımış olabilir. Yolsuz tescil, bazen hukuki sebebin veya tasarruf yetkisinin eksikliğinden kaynaklanmaz. Kütükteki işlemin dayanağı olan resmî belgelere aykırı bir tescil veya yazım yapılmış olabilir. Bu durumda da ilgililerin rızasıyla kütüğün düzeltilmesi mümkündür; ama ilgililer rıza göstermezlerse, bu durumda, tapu müdürü defterdarlık veya mal müdürlüğünden düzeltme için dava açılmasını talep eder. Hazine avukatı bulunmayan yerlerde bu düzeltmeler için müdürlük tarafından resen dava açılır.

İlgililerin rızasıyla veya mahkeme kararı sonucunda yapılacak düzeltmeler, eski yolsuz tescilin terkini şeklinde de yapılabilir. Ayrıca düzeltilmesi gereken kayıtlar sadece yolsuz tescillerden ibaret olmadığına göre bir hakkın yolsuz olarak terkin edildiği hâllerde düzeltme, yeni bir tescilin yapılması şeklinde gerçekleşebilecektir.

1.Aşağıdakilerden hangisi tapu sicilinin asli unsurlarındandır?

a)Mal sahipleri sicili b) Aziller sicili c) Kamu orta malları sicili

d)Yevmiye defteri e)Tablo-mahzen defteri




2.Aşağıdakilerden hangisi tapu sicilinin yardımcı unsurlarındandır?

a) Zabıt defteri b) Kat mülkiyeti kütüğü c)Resmî belgeler

d)Plan e)Düzeltmeler defteri

3. Tapu sicilinin unsurlarından hangisi taşınmazlar üzerindeki ayni haklar arasındaki
sıralamayı belirlemeye yardımcı olur?

a)Tapu kütüğü b)Zabıt defteri c)Resmî belgeler

d)Yevmiye defteri e)Aziller sicili



  1. Aşağıdakilerden hangisi için tapu sicilinde bir sayfa açılmaz?

A)Kat mülkiyetinde bağımsız bölüm B)On dönümlük tarla

C)Üzerinde henüz hiçbir bina bulunmayan arsa

D)Elli yıl süreli ve hak sahibinin tasarrufları yasaklanmamış olan üst hakkı

e)Beş katlı bina

  1. Aşağıdakilerden hangisi tapu siciline egemen olan ilkelerden biri değildir?

a)Açıklık b)Tescile bağlılık c)Tescilin sebebe bağlılığı

d)Güvenin korunması e)Kıdeme öncelik

6. Kadastro çalışmaları ile ilgili olarak aşağıdakilerden hangisi yanlıştır?

a)Tapusuz taşınmazlar, on yıllık zilyetleri lehine tespit edilir.

b)Kuru arazide yüz dönümü, sulu arazide kırk dönümü aşan tapusuz taşınmazların zilyetleri lehine tespit edilebilmesi için zilyetlik süresinin yirmi yılı doldurmuş olması gereklidir.

c)Tapulu taşınmazlara hâlen kayıt maliki zilyet ise tespit bu kişi adına yapılır.

d)Tapulu taşınmazı kayıt malikinden tapu dışı bir yolla almış olan zilyetlehine tespit yapılabilmesi için bu kişinin zilyetliğinin on yıl sürmüş olması gerekir.

e) Tapulu taşınmazın malikinin kim olduğu tapudan anlaşılamıyorsa, bu taşınmazın zilyet lehine tespit edilebilmesi için zilyetlik süresi yirmi yıl olmalıdır

  1. Aşağıdakilerden hangisi ayni hakların kurulmasına hizmet eden tapu sicili işlemidir?

a)Tescil b)Şerh c)Beyan d)Değişiklik e)Terkin

  1. Malikin tasarruf yetkisinin kısıtlanması durumunda aşağıdaki tapu sicili işlemlerinden hangisi yapılır?

a)Tescil b)Şerh c)Beyan d)Değişiklik e)Terkin

9. Tapu sicilinde eklentiler hakkında yapılan işlem aşağıdakilerden hangisidir?

a)Tescil b)Şerh c)Beyan d)Değişiklik e)Terkin

10. Tapu kütüğünde yapılacak düzeltmelerle ilgili olarak aşağıdakilerden hangisi yanlıştır?

  1. Tapu memuru basit yazı yanlışlıklarını resen düzeltebilir.

  2. Resmî belgelere aykırı olarak yapılan yazımları düzeltmek için ilgililer rıza vermediyse, tapu memuru defterdarlık veya mal müdürlüğünden düzeltme için dava açılmasını ister.

  3. Yolsuz bir tescil nedeniyle artık tapuda hak sahibi olarak görünmeyen kişi, sicilde yolsuz olarak hak sahibi olarak görünen kişiye karşı tapu kütüğünün düzeltilmesi davasını açabilir.

  4. Yolsuz kayıt sahibi iyi niyetliyse, taşınmaz üzerinde ondan ayni hak kazanan kişinin iyi niyetli olması gerekmez. Üçüncü kişiye karşı tapu kütüğünün düzeltilmesi davası açılamaz.

  5. Tapu kütüğünün düzeltilmesi davasını açma olanağını kaybeden malik, zararının tazminini devletten isteyebilir.


1.D 2.E 3. D 4.E 5.E 6.A 7.A 8.B 9.C 10.D

REYHAN TUNA


sosyal ağlarda paylaşma



Benzer:

Tapu sicilinin açıklık ilkesine göre tutulan resmî bir sicil olduğunu, bu sicilin çeşitli defter ve belgelerin bir araya getirilmesiyle oluşturulan bir bütünü iconBir toplum birimidir insanlan bir araya getiren toplumlan igerir. Sosyoloji

Tapu sicilinin açıklık ilkesine göre tutulan resmî bir sicil olduğunu, bu sicilin çeşitli defter ve belgelerin bir araya getirilmesiyle oluşturulan bir bütünü iconBiz her daim bir araya gelip bir olur, biz oluruz

Tapu sicilinin açıklık ilkesine göre tutulan resmî bir sicil olduğunu, bu sicilin çeşitli defter ve belgelerin bir araya getirilmesiyle oluşturulan bir bütünü iconDoğan erbaş ve Doğu periNÇek ile Abdullah Öcalan"ın yakalanmasından...

Tapu sicilinin açıklık ilkesine göre tutulan resmî bir sicil olduğunu, bu sicilin çeşitli defter ve belgelerin bir araya getirilmesiyle oluşturulan bir bütünü iconDöküntü, bir hastalığın neden olduğu, görülebilir bir lezyondur....

Tapu sicilinin açıklık ilkesine göre tutulan resmî bir sicil olduğunu, bu sicilin çeşitli defter ve belgelerin bir araya getirilmesiyle oluşturulan bir bütünü iconAnkara'da yaşanan bir olayda, bir kurum Genel Müdürü, daire başkan...

Tapu sicilinin açıklık ilkesine göre tutulan resmî bir sicil olduğunu, bu sicilin çeşitli defter ve belgelerin bir araya getirilmesiyle oluşturulan bir bütünü iconFarklı parçaları, uyumlu ve düzenli şekilde bir araya getirmeye

Tapu sicilinin açıklık ilkesine göre tutulan resmî bir sicil olduğunu, bu sicilin çeşitli defter ve belgelerin bir araya getirilmesiyle oluşturulan bir bütünü icon1. Kimi zaman sözcükler cümlede kullanımlarına göre farklı anlamlar...

Tapu sicilinin açıklık ilkesine göre tutulan resmî bir sicil olduğunu, bu sicilin çeşitli defter ve belgelerin bir araya getirilmesiyle oluşturulan bir bütünü icon1- türk Ceza Kanunu’na göre; “Gece, Güneşin batmasından bir saat...

Tapu sicilinin açıklık ilkesine göre tutulan resmî bir sicil olduğunu, bu sicilin çeşitli defter ve belgelerin bir araya getirilmesiyle oluşturulan bir bütünü icon1 Türk Ceza Kanunu’na göre; “Gece, güneşin batmasından bir saat sonra...

Tapu sicilinin açıklık ilkesine göre tutulan resmî bir sicil olduğunu, bu sicilin çeşitli defter ve belgelerin bir araya getirilmesiyle oluşturulan bir bütünü iconKişi, bir gruba katılmayı zorunlu gibi gösteren bir hissin içindedir....


Yasa




© 2000-2018
kişileri
d.ogren-sen.com